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Mesures pour le Logement : Crédit zéro pour le gouvernement

 

Ce 25 juin 2014, la ministre du Logement et de l’Egalité des Territoires, Sylvia Pinel, a annoncé une série de quatre mesures supposées relancer la production de logements dont les principales sont l’élargissement du prêt à taux zéro à l’ancien et dans les espaces ruraux, la simplification des normes, un bonus fiscal supplémentaire pour l’investissement locatif Duflot.

Pour la CGT ces mesures sont loin de remédier à la crise profonde du logement que les salariés et leurs familles subissent alors qu’il manque près d’un million de logements en France et que les derniers chiffres publiés par le ministère sont au plus bas : 331 867 mises en chantier, en repli de 4,2 % sur un an l’an dernier. Et le premier semestre 2014 s’annonce encore plus mauvais ; bien loin des 500 000 logements neufs à construire par an fixés par François Hollande en début de quinquennat.

Promouvoir la construction et l’accession à la propriété, nécessite de renouer avec les politiques de la demande par l’augmentation des salaires et la création d’emplois pérennes. Tout le contraire de la politique d’austérité qui se traduira selon l’Insee par une progression de seulement 0,7% du PIB en 2014 et une augmentation du chômage d’ici la fin de l’année.

Pour financer sa politique et la défiscalisation, le gouvernement, reniant ses engagements, entend à nouveau prendre pour cible le « 1% logement » en maintenant les prélèvements à un niveau ne permettant plus de répondre aux demandes de plus en plus fortes des salariés et des entreprises et de financer la construction des 150 000 logements sociaux par an, pourtant contractualisés avec l’Etat ; avec pour conséquence immédiate, la perte de plus de 80 000 emplois directs et indirects.

La CGT rappelle que le logement social est aujourd’hui le moteur qui tire l’activité économique du bâtiment, le garant du droit au logement pour tous, un levier pour la régulation des loyers y compris pour ce qui est du parc privé.

La CGT demande au gouvernement de tourner le dos au dogme mortifère de la rigueur budgétaire en renouant avec un soutien fort à la construction locative sociale par l’aide à la pierre qui permet de baisser les coûts de la construction de de rendre les logements accessibles.

La CGT exige que les discussions aujourd’hui ouvertes concernant la contractualisation du 1% logement porte sur le projet commun élaboré par les acteurs sociaux qui vise tout à la fois à développer l’offre de logements sociaux, l’offre de logements intermédiaires, l’accession sociale à la propriété, la sécurisation de l’accès des salariés au parc locatif privé, et de contribuer par là-même à la relance de l’activité économique et de l’emploi.

Avec ses organisations territoriales, ses organisations professionnelles, ses syndicats, ses élus et mandatés dans les entreprises et les instances, la CGT s’y engage résolument.

Montreuil, le 26 juin 2014

 

 

 

 

 

QUE RESTE-T'IL DE LA LOI ALUR

 

Lundi 17 Novembre 2014     

                                                                            Publié par C Cailloux © pap.fr - 17 nov. 2014

 

Sept mois après sa publication, la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) continue de faire polémique et laisse les bailleurs et les locataires dans le flou, favorisant les incompréhensions. Entre les mesures détricotées ou en cours de détricotage, les décrets publiés et ceux en attente, faisons un point sur les changements en vigueur et ceux à venir sur les locations.

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La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) est un texte fleuve de 177 articles qui concerne les rapports locatifs, la copropriété, les intermédiaires immobiliers et l'urbanisme et a nécessité plus de neuf mois de discussion parlementaire avant d'entrer en vigueur le 27 mars 2014. Plus d'une centaine de décrets sont attendus pour appliquer le texte alors que les déclarations politiques ou de professionnels se poursuivent, tantôt pour demander le retrait de certains articles, tantôt pour fustiger les atermoiements de la majorité qui revient sur un texte qu'elle a elle-même fait adopter.

Au final, il en ressort une grande confusion dans la tête des bailleurs et des locataires, d'autant que le texte qui se distingue par sa longueur ne brille pas par sa clarté. Faisons donc un point sur les dispositions de la loi Alur qui sont déjà en vigueur, celles qui sont à venir et celles qui sont passées à la trappe.

Loi Alur : les dispositions déjà en vigueur

Quelques dispositions sont d'ores et déjà entrées en vigueur sans qu'aucun décret n'ait été nécessaire. Attention, ces nouvelles dispositions ne s'appliquent qu'aux contrats signés, reconduits ou renouvelés depuis le 27 mars 2014. Les autres contrats demeurent régis par les dispositions antérieures.

Plafonnement des honoraires d'agence

Depuis le 15 septembre 2014, les honoraires d'agence sont plafonnés pour le locataire. Désormais, seules quatre prestations sont facturables au locataire (l'organisation des visites, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l'établissement de l'état des lieux) et pour un montant maximum décrété en fonction de la localisation du bien et du nombre de mètres carrés habitables. Par exemple, pour un 20m² à Paris, les honoraires demandés au locataire ne peuvent excéder 300 euros. Locataire : combien devrez-vous payer votre agent immobilier ?

Encadrement à la relocation

Dans les zones tendues, le loyer est encadré à la relocation, cela signifie que le bailleur ne peut augmenter son loyer entre deux locataires (hors indexation à l'IRL). Cette disposition s'applique depuis juillet 2012 en location vide, elle est étendue à la location meublée depuis le 1er août 2014.Encadrement des loyers à la relocation en vide et en meublé : comment déterminer son loyer ?

Congé pour reprise

Le propriétaire peut donner congé au locataire à chaque échéance du bail, notamment pour reprendre le logement pour lui ou un de ses proches. La loi Alur encadre cette faculté en location vide et en location meublée:

  • les bénéficiaires du congé pour reprise sont limités, il ne peut s'agit que du bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, partenaire ou partenaire pacsé.
  • le bailleur « doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise », la formulation de la loi n'est pas très explicite.

Délai de préavis d'un mois en zone tendue

En location vide, le délai de préavis est de trois mois pour le locataire. Toutefois, dans un certain

nombre de cas, le délai de préavis est réduit à un mois. La loi Alur a allongé la liste des cas de prévis

réduit. Désormais, le délai de préavis est réduit à un mois dès lors que :

  • le logement est situé dans une zone tendue (à Paris, et dans les 27 autres agglomérations concernées, le délai de préavis est donc désormais d'un mois sans avoir à justifier d'aucun autre motif),
  • le locataire obtient son premier emploi, est muté, perd son emploi ou retrouve un emploi après l'avoir perdu,
  • l’état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile,
  • le locataire bénéficie du revenu de solidarité active (RSA) ou de l'allocation adulte handicapé,
  • le locataire s'est vu attribuer un logement social.

Les zones tendues sont désignées dans un décret n°2013-392 du 10 mai 2013.

Rapprochement entre vide et meublé

Avec la loi Alur, la location meublée entre dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 et se rapproche donc du régime juridique de la location vide. Ainsi, les obligations du bailleur et du locataire sont mieux définies. Le délai de restitution du dépôt de garantie est de deux mois à compter de la restitution des clés (attention ! Si l'état des lieux de sortie ne démontre pas la présence de dégradations, le délai est réduit à un mois). Autre nouveauté pour le vide et le meublé : l'état des lieux peut être complété à la demande du locataire dans les 10 jours de sa réalisation.

Toutefois, la location meublée connaît encore des spécificités :

  • la durée du contrat de location est d'un an tacitement reconductible (contre trois ans en location vide) ;
  • le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyers hors charges (contre un mois de loyers hors charges en location vide) ;
  • les modalités pour donner congé sont différentes (délai de préavis d'un mois pour le locataire, trois mois pour le propriétaire). 

Pour connaître tous les apports de la loi Alur en location meublée, nous vous recommandons la lecture de notre article : signer un contrat de location meublée.

 

Un statut pour la colocation

La loi Alur prévoit un mini-statut de la colocation et :

  • organise les modalités de signature du contrat de location,
  • limite à six mois la solidarité du colocataire sortant et de sa caution solidaire,
  • permet de choisir entre les charges réelles et des charges forfaitaires.

La loi Alur entérine en grande partie les usages antérieurs. Colocation : quels sont les apports de la loi Alur?

Loi Alur : les mesures à venir

L'encadrement des loyers, la mesure emblématique de la loi Alur, a très largement réduit sa voilure. Il devait s'appliquer dans les 38 plus grandes agglomérations françaises, il ne s'appliquera finalement qu'à Paris et à titre expérimental.

Encadrement à Paris : plafonds de loyer attendus pour fin 2014

L'encadrement ne s'appliquera finalement qu'à Paris. Manuel Valls l'a annoncé lors de son plan de la relance de la construction en septembre dernier. Seulement à Paris, et « à titre expérimental ». Les plafonds de loyers seront fixés par un arrêté du préfet en se basant sur les loyers médians constatés par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP). L'arrêté préfectoral pourrait être publié avant la fin de l'année si l'on s'en tient au calendrier initial.

La publication de l'arrêté ne bouleversera pas les contrats en cours d'exécution qui continueront avec le loyer prévu initialement. Les plafonds de loyer ne s'appliqueront qu'aux contrats signés après l'entrée en vigueur de l'arrêté, à l'exclusion de tous les contrats signés avant son entrée en vigueur (contrats reconduits et renouvelés compris).

Modèle type de contrat et d'état des lieux

La loi Alur prévoit que le contrat de location et l'état des lieux sont établis par écrit et respectent un modèle type défini en Conseil d'Etat. Les décrets devaient initialement être publiés à l'automne 2014 mais ne le seront sûrement qu'en 2015. Par ailleurs, une grille de vétusté devrait également être publiée afin de faciliter les retenues sur le dépôt de garantie en cas de dégradation. 

Dans l'attente de la publication des modèles types officiels, vous pouvez trouver sur pap.fr des modèles types de contrat de location, d'état des lieux et de caution solidaire mis à jour des dispositions de la loi Alur déjà entrées en vigueur.

Indexation du loyer : attention au couperet du 27 mars 2015

L'indexation des loyers devient également plus encadrée avec la loi Alur. « A défaut d'avoir manifesté sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. » Cette mesure a des conséquences sur les nouveaux contrats mais également sur les contrats en cours d'exécution.

Prenons un exemple : un contrat de location est signé le 1er novembre 2014. Le bailleur est donc en droit de faire une indexation du loyer le 1er novembre 2015. Deux hypothèses :

  • le bailleur sollicite le locataire pour l'indexation du loyer le 1er janvier 2016. Dans ce cas, le loyer indexé pour l'année 2015 n'est dû qu'à compter du 1er janvier 2016 et le bailleur ne peut exiger de rattrapage rétroactif pour les mois de novembre et décembre.
  • le bailleur sollicite le locataire pour l'indexation du loyer le 1er décembre 2016 (soit plus d'un an après la prise d'effet de l'indexation pour 2015). Dans ce cas, l'indexation pour l'année 2015 est perdue et seule l'indexation au titre de l'année 2016 est possible. Aucun rattrapage rétroactif n'est possible. 

Quid de l'indexation des contrats signés avant l'entrée en vigueur de la loi Alur ? Les dispositions transitoires permettent aux propriétaires retardataires de faire les indexations de loyer en bénéficiant des règles antérieures jusqu'au 26 mars 2015. Ainsi, pour le calcul du nouveau loyer, le propriétaire peut faire son calcul en prenant en compte la dernière année au cours de laquelle il a fait une révision (ou la date de signature du contrat s'il n'a jamais révisé le loyer). En outre, le propriétaire peut demander au locataire un rattrapage sur les années durant lesquelles le locataire n'a pas payé le loyer indexé. Ainsi, le propriétaire peut remonter sur les cinq dernières années. Attention ! En location vide, le propriétaire ne peut demander de rattrapage sur la période courant depuis le 27 mars 2014.

Loi Alur : les mesures mises au rebut

Ce sont les deux mesures les plus emblématiques de la loi Alur qui ont été les plus « amochées ». Le départ de Cécile Duflot du ministère du Logement en avril 2014 aura permis à ses nombreux opposants (à commencer par le Premier ministre) de mettre à mal l'encadrement des loyers et la garantie universelle des loyers (GUL).

Hormis Paris, pas d'encadrement des loyers

Dans le texte voté en mars 2014, l'encadrement des loyers doit s'appliquer dans 28 agglomérations (Ajaccio, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch/Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse). Toutefois, en plein cœur de l'été, Manuel Valls a sérieusement refroidi les ardeurs des locataires. « Tous les acteurs le disent : les conditions techniques ne sont pas réunies, et ne le seront pas avant des mois, voire des années. C'est notamment le cas pour la collecte des données des loyers. Cette situation complexe génère trop d'incertitudes pour les investisseurs. Le dispositif sera donc appliqué à titre expérimental à Paris. Il ne sera pas étendu aux autres agglomérations concernées tant qu'un bilan sur sa mise en œuvre n'aura pas été réalisé. » Un enterrement en bonne et due forme.

La Gul remplacée par une caution solidaire de l'Etat

La Garantie universelle des loyers (GUL) est un dispositif d'assurance contre les loyers impayés gratuit, facultatif et universel qui devait être mis en place au 1er janvier 2016. La mesure, qui n'avait été adoptée qu'au terme d'un débat très houleux, a été remise en cause par le Premier ministre Manuel Valls en septembre dernier. Une prochaine loi devrait donc abroger la GUL et instaurer une caution solidaire de l'Etat, destinée aux jeunes salariés et aux personnes dans une situation précaire. Le dispositif devrait être finalement assez proche dans son fonctionnement de la GUL mais la voilure est réduite puisqu'il ne concernera que les locataires qui ont le plus de difficultés à se loger. Ce nouveau dispositif serait prévu pour septembre 2015. 

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